Die versteckten Gefahren des gewerblichen Immobilienmarktes für Banken

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Der gewerbliche Immobilienmarkt befindet sich derzeit in der bedeutendsten Talfahrt seit der Finanzkrise 2008-9, wobei höhere Kreditkosten und gestiegene Leerstandsquoten auf das Arbeiten im Homeoffice zurückzuführen sind. In diesem Artikel wird die Verwundbarkeit der US-amerikanischen Kreditgeber beleuchtet, da die Büropreise fallen, und der Exposition von US-amerikanischen und europäischen Banken gegenüber dem gewerblichen Immobilienmarkt (GIM) verglichen wird.

Die großen europäischen Banken haben ihre Kreditvergabe an gewerbliche Immobilien reduziert und weisen nur etwa die Hälfte der Exposition ihrer US-amerikanischen Pendants auf. Diese verringerte Kreditvergabe hat zu einer geringeren Exposition im Vergleich zu US-amerikanischen Kreditgebern geführt, wobei etwa 70% der großen europäischen Banken seit 2022 ihre Exposition auf etwa 5% ihrer Kreditbücher reduziert haben, und fast alle Geldgeber auf eine Sub-1%-Exposition in den Vereinigten Staaten verweisen.

Im Gegensatz dazu haben US-amerikanische Banken ungefähr 11% Exposition gegenüber gewerblichen Immobilien, wobei mittelgroße Geldgeber etwa 30% Exposition aufweisen. Die Verwundbarkeit von US-amerikanischen Geldgebern wird weiter durch die Tatsache unterstrichen, dass in den Vereinigten Staaten im Jahr 2024 Schulden von 660 Milliarden US-Dollar für gewerbliche Immobilien fällig werden, im Vergleich zu 150-200 Milliarden US-Dollar in Europa.

Refinanzierungsrisiken und Leerstandsquoten wurden als zentrale Bedenken für den Markt weltweit identifiziert. Die Leerstandsquoten in Büros unterscheiden sich deutlich zwischen den beiden Regionen, mit Raten von 21% in den Vereinigten Staaten gegenüber 8% in Europa. Auch stadtbezogene Zahlen variieren stark, wobei San Francisco und Los Angeles Leerstandsquoten von 32% bzw. 27% aufweisen, während London und Zürich mit wesentlich niedrigeren Raten von 9% bzw. 5% punkten.

Nach Ansicht von Analysten würden europäische Banken in einem ‘Stressszenario’, in dem Immobilienpreisverluste die Banken zwingen, Verluste anzuerkennen und die Kreditqualität der Kreditnehmer sich verschlechtert, über drei Jahre hinweg ein “beherrschbares” Ergebnis von 3% Ertragsrückgang verzeichnen. Dies ist bedeutend, wenn man bedenkt, dass deutsche Regionalbanken eine Exposition von mehr als 20% gegenüber GIM haben, wobei solche Darlehen den Großteil der Kreditbücher spezialisierter Geldgeber Deutsche Pfandbriefbank und Aareal ausmachen.

“Insgesamt glauben wir, dass mit GIM verbundene Probleme nicht zu einem systemischen Ereignis führen werden, sondern eher zu einem beherrschbaren Ertragsrückgang, der sich auf eine kleine Anzahl von Banken konzentriert”, erklärten Analysten der Morgan Stanley.

Die Herausforderungen des gewerblichen Immobilienmarktes sind komplex und haben globale Auswirkungen auf europäische und US-amerikanische Banken. Das Verständnis dieser Schwachstellen ist für Investoren und Finanzinstitute entscheidend, wenn sie sich in dieser herausfordernden Landschaft bewegen.

Exposition und Ertragsauswirkungen europäischer Banken

Europäische Geldgeber haben ihre Exposition gegenüber gewerblichen Immobilien deutlich reduziert, wodurch sie nur etwa die Hälfte der Exposition ihrer US-amerikanischen Pendants aufweisen. Die meisten großen europäischen Banken haben ihre Exposition gegenüber gewerblichen Immobilien seit 2022 auf etwa 5% ihrer Kreditbücher reduziert, wobei die Exposition gegenüber den Vereinigten Staaten unter 1% liegt.

Die verringerte Kreditvergabe wurde durch potenzielle Risiken im Zusammenhang mit dem aktuellen Stand des gewerblichen Immobilienmarktes ausgelöst, darunter höhere Kreditkosten und gestiegene Leerstandsquoten aufgrund des Arbeiten im Homeoffice. In einem ‘Stressszenario’ würden europäische Banken aufgrund des Rückgangs der Immobilienpreise über drei Jahre hinweg einen Ertragsrückgang von 3% verzeichnen.

Es ist wichtig zu beachten, dass deutsche Regionalbanken über 20% Exposition gegenüber gewerblichen Immobilien haben, wobei spezialisierte Geldgeber wie die Deutsche Pfandbriefbank und Aareal den Großteil ihrer Kreditbücher aus solchen Darlehen bestehen. Darüber hinaus hat die Deutsche Bank die größte Exposition gegenüber dem US-amerikanischen gewerblichen Immobilienmarkt unter den großen europäischen Geldgebern und deckt 1,5% ihrer Kredite ab.

Die Unterschiede im Umgang der großen europäischen Banken mit gewerblichen Immobilien werden deutlich, wenn sie mit mittelgroßen Geldgebern verglichen werden, die etwa 30% Exposition besitzen.

Der Gesamtausblick deutet darauf hin, dass zwar bedeutende Herausforderungen für europäische Banken aufgrund ihrer Exposition bevorstehen, es jedoch wahrscheinlich ist, dass damit verbundene Probleme nicht zu einem systemischen Ereignis führen werden, sondern vielmehr einen beherrschbaren Ertragsrückgang hauptsächlich innerhalb spezifischer Banken darstellen werden.

Verwundbarkeit von US-amerikanischen Geldgebern

US-amerikanische Geldgeber stehen einer erhöhten Verwundbarkeit gegenüber, während sie mit den Herausforderungen des aktuellen Zustands des gewerblichen Immobilienmarktes umgehen. Mit ungefähr 11% Exposition gegenüber gewerblichen Immobilien im Vergleich zu ihren europäischen Pendants, die ungefähr die Hälfte dieser Exposition bei rund 5% haben, finden sich US-amerikanische Kreditgeber in diesem Sektor stärker exponiert.

Darüber hinaus ist es erwähnenswert, dass im Jahr 2024 in den Vereinigten Staaten ungefähr 660 Milliarden US-Dollar an gewerblichen Immobilien auslaufenden Schulden gegenüberstehen im Vergleich zu 150-200 Milliarden US-Dollar in Europa. Diese Zahlen verdeutlichen das Ausmaß, in dem US-amerikanische Kreditgeber in Bezug auf Refinanzierungsrisiken und die Bewältigung fälliger Schulden innerhalb dieses Sektors exponiert sind.

Zudem zeichnen stadtbezogene Daten zu Leerstandsquoten in Büros ein Bild unterschiedlicher Ausprägungen zwischen den Regionen - von San Francisco und Los Angeles, die hohe Leerstandsquoten von 32% bzw. 27% aufweisen, bis hin zu London und Zürich, die nur 9% bzw. 5% aufweisen.

Diese Faktoren unterstreichen gemeinsam, wie verwundbar US-amerikanische Kreditgeber angesichts dieser herausfordernden Marktbedingungen sind. Daher wird es für sie unerlässlich, robuste Risikomanagementstrategien zu verfolgen, während sie sich durch diese Phase mit höheren Kreditkosten und gestiegenen Leerstandsquoten aufgrund oftmals durch Trends des Arbeitens im Homeoffice gekennzeichneten Zeiten bewegen.

Die in diesem Artikel bereitgestellten Informationen dienen nur allgemeinen Informationszwecken und sollten nicht als Finanzberatung angesehen werden.