Les Dangers Cachés de l'Immobilier Commercial pour les Banques

DB

Le marché de l’immobilier commercial connaît actuellement le plus grand recul depuis la crise financière de 2008-2009, avec des coûts d’emprunt plus élevés et des taux de vacance accrus attribués au travail à distance. Cet article explore la vulnérabilité des prêteurs américains alors que les prix des bureaux chutent et compare l’exposition des banques américaines et européennes aux marchés de l’immobilier commercial (CRE).

Les grandes banques européennes ont réduit leurs prêts à la propriété commerciale et ont la moitié de l’exposition de leurs homologues américains. Cette réduction des prêts a entraîné une exposition plus faible par rapport aux prêteurs américains, avec environ 70% des grandes banques européennes ayant réduit leur exposition depuis 2022 à environ 5 % de leurs portefeuilles de prêts, et presque tous les prêteurs ayant une exposition inférieure à 1 % aux États-Unis.

En revanche, les banques américaines ont environ 11 % d’exposition à l’immobilier commercial, avec environ 30 % d’exposition pour les prêteurs de taille moyenne. La vulnérabilité des prêteurs américains est également mise en évidence par le fait que 660 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales doivent arriver à échéance aux États-Unis en 2024, contre 150 à 200 milliards de dollars en Europe.

Les risques de refinancement et les taux de vacance ont été identifiés comme étant des préoccupations clés pour le marché à l’échelle mondiale. Les taux de vacance des bureaux diffèrent notablement entre les deux régions, avec des taux de 21 % aux États-Unis contre 8 % en Europe. Les chiffres spécifiques à chaque ville varient également largement, avec des taux plus élevés à San Francisco et à Los Angeles, à 32 % et 27 %, respectivement, tandis que Londres et Zurich ont des taux beaucoup plus faibles à 9 % et 5 %, respectivement.

Selon les analystes, dans un “scénario de stress”, où les baisses de prix de l’immobilier obligent les banques à reconnaître des pertes et où la qualité de crédit des emprunteurs se détériore, les banques européennes subiraient une baisse de 3 % des bénéfices sur trois ans, ce qu’ils ont qualifié de “gérable”. Ceci est important étant donné que les banques régionales allemandes ont une exposition de plus de 20 % à l’immobilier commercial, avec de tels prêts représentant la majeure partie des portefeuilles de prêts de prêteurs spécialisés Deutsche Pfandbriefbank et Aareal.

“Dans l’ensemble, nous pensons que les problèmes liés à l’immobilier commercial ne se traduiront pas par un événement systémique, mais plutôt par un impact gérable sur les bénéfices, localisé à un petit groupe de banques”, ont déclaré des analystes de Morgan Stanley.

Les défis du marché de l’immobilier commercial sont complexes, avec des implications mondiales pour les banques européennes et américaines. Comprendre ces vulnérabilités est crucial pour les investisseurs et les institutions financières alors qu’ils naviguent dans ce paysage difficile.

Exposition des Banques Européennes et Impact sur les Bénéfices

Les banques européennes ont considérablement réduit leur exposition à la propriété commerciale, avec environ la moitié de l’exposition de leurs homologues américains. La plupart des grandes banques européennes ont diminué leur exposition à l’immobilier commercial depuis 2022 à environ 5 % de leurs portefeuilles de prêts, avec une exposition inférieure à 1 % aux États-Unis.

Cette réduction des prêts a été motivée par les risques potentiels associés à l’état actuel du marché de l’immobilier commercial, notamment des coûts d’emprunt plus élevés et des taux de vacance accrus en raison du travail à distance. Dans un “scénario de stress”, les banques européennes subiraient une baisse de 3 % des bénéfices sur trois ans en raison de la chute des prix de l’immobilier.

Il est important de noter que les banques régionales allemandes ont plus de 20 % d’exposition à l’immobilier commercial, avec les prêteurs spécialisés Deutsche Pfandbriefbank et Aareal ayant la majeure partie de leurs portefeuilles de prêts composés de tels prêts. De plus, Deutsche Bank présente la plus grande exposition à l’immobilier commercial sur le marché américain parmi les grands prêteurs européens, représentant 1,5 % de ses prêts.

Les différences entre l’approche des grandes banques européennes par rapport à la propriété commerciale deviennent évidentes lorsqu’elles sont comparées à des prêteurs de taille moyenne qui possèdent environ 30 % d’exposition.

Les perspectives générales indiquent que même s’il y a d’importants défis à venir pour les banques européennes en raison de leur niveau d’exposition, il est probable que tout problème associé ne conduira pas à un événement systémique, mais représentera plutôt un impact gérable sur les bénéfices, principalement localisé au sein de banques spécifiques.

Vulnérabilité des Prêteurs Américains

Les prêteurs américains font face à une vulnérabilité accrue alors qu’ils naviguent à travers les défis posés par l’état actuel du marché de l’immobilier commercial. Avec environ 11 % d’exposition à l’immobilier commercial par rapport à leurs homologues européens qui ont environ la moitié de ce niveau d’exposition, les prêteurs américains se trouvent plus exposés dans ce secteur.

En outre, il convient de noter qu’environ 660 milliards de dollars de dettes immobilières commerciales sont arrivés à maturité aux États-Unis en 2024, contre 150 à 200 milliards de dollars en Europe. Ces chiffres mettent en évidence l’ampleur de l’exposition des prêteurs américains en termes de risques de refinancement et de gestion des dettes arrivant à maturité dans ce secteur.

De plus, des données spécifiques à chaque ville sur les taux de vacance des bureaux dressent également un tableau de degrés variables entre les régions - tandis que San Francisco et Los Angeles connaissent des taux de vacance élevés à 32 % et 27 %, respectivement ; Londres et Zurich présentent des taux beaucoup plus faibles, à seulement 9 % et 5 %, respectivement.

Ces facteurs combinés soulignent la vulnérabilité des prêteurs américains au milieu des conditions de marché difficiles; il devient donc impératif pour eux d’adopter des stratégies solides de gestion des risques tout en naviguant dans cette période marquée par des coûts d’emprunt plus élevés et des taux de vacance accrus, largement dus aux tendances de travail à distance.

Les informations fournies dans cet article sont à titre informatif général uniquement et ne doivent pas être considérées comme des conseils financiers.