I rischi nascosti dell'immobiliare commerciale per le banche

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Il mercato immobiliare commerciale sta attualmente vivendo il più significativo declino dal momento della crisi finanziaria del 2008-9, con costi di prestito più elevati e tassi di vacanza aumentati attribuiti al lavoro remoto. Questo articolo approfondisce la vulnerabilità dei prestatori statunitensi mentre i prezzi degli uffici crollano e confronta l’esposizione delle banche statunitensi ed europee ai mercati immobiliari commerciali (CRE).

Le principali banche europee hanno tagliato i finanziamenti alle proprietà commerciali e hanno la metà dell’esposizione dei loro omologhi statunitensi. Questa riduzione dei prestiti ha comportato un’esposizione inferiore rispetto ai prestatori statunitensi, con circa il 70% delle grandi banche europee che ha ridotto la propria esposizione dal 2022 al 5% dei libri dei prestiti e quasi tutti i prestatori con una esposizione inferiore all’1% agli Stati Uniti.

Al contrario, le banche statunitensi hanno circa l’11% di esposizione all’immobiliare commerciale, con i prestatori di media capitalizzazione che hanno circa il 30% di esposizione. La vulnerabilità dei prestatori statunitensi è ulteriormente evidenziata dal fatto che negli Stati Uniti nel 2024 scadranno debiti per 660 miliardi di dollari relativi all’immobiliare commerciale, contro i 150-200 miliardi di dollari in Europa.

I rischi di rifinanziamento e i tassi di vacanza sono stati identificati come preoccupazioni chiave per il mercato a livello globale. I tassi di vacanza degli uffici sono notevolmente diversi tra le due regioni, con tassi al 21% negli Stati Uniti contro l’8% in Europa. Anche le cifre specifiche per città variano ampiamente, con San Francisco e Los Angeles che registrano tassi di vacanza del 32% e del 27% rispettivamente, mentre Londra e Zurigo presentano tassi molto più bassi, rispettivamente del 9% e del 5%.

Secondo gli analisti, in uno ‘scenario di stress’, nel quale un calo dei prezzi immobiliari costringa le banche a riconoscere perdite e la qualità del credito dei mutuatari peggiori, le banche europee subirebbero un calo degli utili del 3% in tre anni, ritenuto “gestibile”. Questo è significativo considerando che le banche regionali tedesche hanno oltre il 20% di esposizione CRE, con tali prestiti che costituiscono la maggior parte dei libri di prestiti di prestatori specializzati come la Deutsche Pfandbriefbank e Aareal.

“Nel complesso, riteniamo che le problematiche legate all’immobiliare commerciale non si trasformeranno in un evento sistemico, ma rappresenteranno piuttosto un impatto sugli utili gestibile, localizzato in un numero limitato di banche,” hanno dichiarato gli analisti di Morgan Stanley.

Le sfide del mercato immobiliare commerciale sono complesse, con implicazioni globali sia per le banche europee che statunitensi. Comprendere queste vulnerabilità è cruciale per gli investitori e le istituzioni finanziarie mentre navigano in questo paesaggio impegnativo.

Esposizione e Impatto Sugli Utili delle Banche Europee

Le banche europee hanno notevolmente ridotto la loro esposizione alle proprietà commerciali, con circa la metà dell’esposizione dei loro omologhi statunitensi. La maggior parte delle grandi banche europee ha ridotto la propria esposizione all’immobiliare commerciale dal 2022 al 5% dei libri dei prestiti, con una esposizione inferiore all’1% agli Stati Uniti.

Questa riduzione nel finanziamento è stata motivata dai potenziali rischi associati allo stato attuale del mercato immobiliare commerciale, compresi i costi di prestito più elevati e i tassi di vacanza aumentati dovuti al lavoro remoto. In uno ‘scenario di stress’, le banche europee subirebbero un calo degli utili del 3% in tre anni a causa del calo dei prezzi immobiliari.

È importante sottolineare che le banche regionali tedesche hanno oltre il 20% di esposizione all’immobiliare commerciale, con prestatori specializzati come la Deutsche Pfandbriefbank e Aareal che hanno la maggior parte dei libri dei prestiti costituiti da questi prestiti. Inoltre, Deutsche Bank ha la maggiore esposizione CRE al mercato statunitense tra le grandi banche europee, rappresentando l’1,5% dei suoi prestiti.

Le differenze tra l’approccio delle grandi banche europee alle proprietà commerciali diventano evidenti quando confrontate con i prestatori di media capitalizzazione che possiedono circa il 30% di esposizione.

Il quadro generale indica che, sebbene ci siano sfide significative per le banche europee a causa del loro livello di esposizione, è probabile che eventuali problematiche correlate non porteranno a un evento sistemico, ma rappresenteranno piuttosto un impatto sugli utili gestibile, prevalentemente all’interno di banche specifiche.

Vulnerabilità dei Prestatori Statunitensi

I prestatori statunitensi stanno affrontando una vulnerabilità più elevata mentre si confrontano con le sfide poste dallo stato attuale del mercato immobiliare commerciale. Con circa l 11% di esposizione all’immobiliare commerciale rispetto ai loro omologhi europei che hanno approssimativamente la metà di quella esposizione, i prestatori statunitensi si trovano maggiormente esposti in questo settore.

Inoltre, è degno di nota che circa 660 miliardi di dollari di debiti relativi all’immobiliare commerciale sono destinati a scadere negli Stati Uniti nel 2024 rispetto ai 150-200 miliardi di dollari in Europa. Questi dati evidenziano l’entità dell’esposizione dei prestatori statunitensi in termini di rischi di rifinanziamento e di gestione del debito in scadenza in questo settore.

Inoltre, i dati specifici sulla vacanza degli uffici nelle città dipingono anche un quadro di variazioni tra le regioni - da San Francisco e Los Angeles che registrano alti tassi di vacanza rispettivamente del 32% e del 27%; Londra e Zurigo presentano tassi molto più bassi, fermandosi rispettivamente al 9% e al 5%.

Questi fattori combinati sottolineano quanto siano vulnerabili i prestatori statunitensi in mezzo a queste condizioni di mercato impegnative; diventa quindi essenziale per loro adottare robuste strategie di gestione del rischio durante la navigazione in questo periodo contrassegnato da costi di prestito più elevati e tassi di vacanza aumentati dovuti principalmente alle tendenze del lavoro remoto.

Le informazioni fornite in questo articolo hanno scopo puramente informativo e non dovrebbero essere considerate come consulenza finanziaria.